Anne Fauconnier, directrice des relations investisseurs chez Hôtel Investissement Capital (HIC), apporte son éclairage sur les spécificités de l’investissement hôtelier face à la remontée des taux. Société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF et filiale du groupe Honotel, HIC est spécialisée dans le private equity hôtelier, avec plus de 300 millions d’euros investis au cours des dix dernières années. Son analyse met en lumière le rôle de la performance opérationnelle dans la valorisation des établissements, sans écarter leur exposition au coût de la dette.
La remontée des taux a pesé sur de nombreux segments immobiliers, des bureaux au résidentiel en passant par certaines SCPI, dont la valeur repose sur des loyers fixés par bail et sur un taux de capitalisation. L’hôtellerie répond à une dynamique différente : elle n’est pas à l’abri des taux, mais elle en subit les effets de manière moins mécanique.
Des revenus qui se réajustent chaque jour
Un hôtel peut modifier ses tarifs quotidiennement en fonction de la demande. Cette flexibilité permet à ses revenus de suivre l’inflation plus rapidement que des loyers dont l’indexation intervient avec retard.
Cette réactivité comporte toutefois une contrepartie : elle joue également à la baisse lorsque la demande faiblit. Parallèlement, les coûts d’exploitation, notamment les salaires et l’énergie, augmentent eux aussi. L’hôtel constitue ainsi un actif plus volatil, mais également plus réactif.
Une valorisation liée à la performance d’exploitation
La distinction se retrouve dans les méthodes de valorisation. Un immeuble de bureaux se valorise en divisant un loyer par un taux de capitalisation. Lorsque ce taux augmente, la valeur diminue, même si le loyer reste inchangé.
Dans le modèle présenté par HIC, un hôtel est valorisé sur la base d’un multiple de son EBITDA. Ce multiple est établi chaque année par un expert indépendant et recoupé avec une base de près de 1 000 transactions hôtelières européennes.
Les multiples restent eux aussi sensibles aux conditions de marché et peuvent se contracter lorsque les taux montent. La valeur demeure néanmoins liée à la performance de l’établissement : une progression de l’EBITDA peut compenser cette contraction, ce qu’un loyer fixe ne permet pas.
Un endettement porté par les sociétés d’exploitation
HIC précise qu’aucun de ses cinq fonds précédents n’a eu recours à l’emprunt au niveau du fonds. L’endettement est porté par les sociétés d’exploitation sous-jacentes, avec un ratio prêt-valeur, ou LTV, moyen d’environ 50 %.
Cette organisation ne supprime pas l’exposition aux taux. La dette des sociétés d’exploitation doit être servie et refinancée, ce qui maintient une sensibilité au coût du financement.
Trois leviers opérationnels pour Honotel
La performance de Cap Hospitality VI dépend d’abord de l’action de son asset manager, Honotel. Fort de plus de 25 ans d’expérience, celui-ci intervient sur trois leviers principaux.
Le premier concerne le chiffre d’affaires, à travers le yield management et le mix clientèle. Le deuxième porte sur le repositionnement des établissements, avec des rénovations ciblées là où l’écart entre le prix payé et le potentiel est le plus important. Le troisième relève de la maîtrise des coûts, grâce à la mutualisation des achats et des fonctions support entre les hôtels gérés.
Ces leviers prennent une importance accrue lorsque le coût de l’argent augmente : les gains d’EBITDA contribuent à compenser la pression sur les multiples de valorisation et sur le coût de la dette. La discipline à l’acquisition et à la cession complète cette approche.
Les taux restent donc un paramètre pour l’hôtellerie comme pour les autres segments immobiliers. Pour HIC, la performance de Cap Hospitality VI dépendra avant tout de sa capacité à améliorer le chiffre d’affaires et la rentabilité des hôtels, davantage que d’un environnement de refinancement favorable.
