Un immeuble devenu inadapté à ses occupants n’a pas nécessairement perdu sa pertinence. À Paris, l’évolution des usages, l’obsolescence d’une partie du parc tertiaire et les contraintes sur l’offre résidentielle invitent à regarder autrement le patrimoine existant. Pour les investisseurs, l’enjeu consiste à identifier ce qu’un actif peut devenir, puis à réunir les conditions de sa transformation.
C’est cette approche que développe Joconde Investment Management, qui structure depuis 2023 une gamme de fonds immobiliers value-added, adossée à une expertise forgée dès 2020. Sa stratégie se concentre sur Paris intra-muros, avec une attention particulière portée aux immeubles obsolètes ou sous-exploités dont la valeur peut être révélée par un projet sur mesure.
Fondé en 2020, le groupe indépendant Joconde rassemble depuis 2026 ses expertises en immobilier, en Private Equity secondaire et en Debt Advisory sous une marque commune. Une organisation qui associe exigence institutionnelle et agilité entrepreneuriale, autour de trois principes : la conviction dans les choix d’investissement, l’alignement avec les partenaires et la recherche de résultats concrets. Son développement repose sur une conviction : la valeur d’un investissement se révèle par la qualité de la sélection, la pertinence de la structuration et la rigueur de l’exécution.
Dans cet entretien, Assia Oudni, Directrice Générale et Juliette Bosché, responsable des relations investisseurs et partenaires, reviennent sur les mutations du marché parisien, les critères qui guident la sélection des actifs et le rôle de l’exécution dans la création de valeur.
Le marché immobilier parisien traverse une profonde transformation, entre évolution des usages, nouvelles attentes des occupants et obsolescence d’une partie du parc. Comment analysez-vous ces mutations et les opportunités qu’elles font émerger ?
Le marché parisien ne connaît pas une évolution uniforme ; il traverse une recomposition de la valeur. D’un côté, les immeubles qui répondent aux attentes contemporaines en matière de localisation, d’usage, de flexibilité et de performance environnementale conservent des atouts forts. De l’autre, une partie du patrimoine tertiaire souffre d’une obsolescence technique ou fonctionnelle croissante. Les utilisateurs deviennent plus sélectifs, tandis que l’offre résidentielle parisienne demeure structurellement contrainte.
Cette polarisation fait émerger des opportunités de repositionnement. Certains actifs ne correspondent plus à leur usage actuel ou aux attentes de leurs occupants, alors même que leur emplacement et leurs qualités intrinsèques leur offrent un potentiel de transformation et de revalorisation.
La correction des valeurs engagée depuis 2022 peut créer des points d’entrée attractifs ; encore faut-il distinguer une véritable opportunité d’une simple décote de prix.
C’est précisément la lecture de Joconde IM : aller au-delà de l’évidence pour identifier ce que l’immeuble peut devenir. La société ne fonde pas sa stratégie sur l’hypothèse d’un rebond généralisé du marché, mais sur sa capacité à déceler un potentiel tangible, à sélectionner les opérations avec exigence et à en organiser la création de valeur dans un cadre de risques analysé et maîtrisé.
Dans ce nouvel environnement, pourquoi la capacité à restructurer un actif est-elle devenue un levier aussi important de création de valeur ?
La hausse des valeurs immobilières a longtemps bénéficié de la baisse des taux et de la compression des rendements. Dans un environnement profondément différent, ces facteurs ne peuvent plus constituer le moteur principal d’une stratégie. La performance doit se construire dans l’actif, à partir de décisions opérationnelles documentées et de leviers de transformation identifiés dès l’acquisition.
L’immobilier value-added, tel que le pratique Joconde IM, consiste à acquérir des immeubles sous-exploités, vacants ou devenus inadaptés à leur marché, puis à leur donner une nouvelle pertinence économique et d’usage.
Rénovation, restructuration locative, transformation lourde ou changement de destination : chaque scénario doit répondre à une demande réelle et reposer sur une équation d’investissement robuste. Il ne s’agit pas de transformer pour transformer, mais de révéler le potentiel encore inexprimé d’un patrimoine.
Cette logique participe également à la requalification du tissu urbain existant. Lorsque les caractéristiques d’un bâtiment le permettent, sa réhabilitation peut préserver une partie de la matière bâtie et limiter le recours à la construction neuve.
À Paris, où l’offre foncière est rare, la capacité à réinventer les usages d’un immeuble constitue à la fois une réponse aux mutations de la ville et un levier concret de création de valeur.
Bureaux, résidentiel, hôtellerie… Quels critères vous permettent de déterminer le meilleur usage d’un immeuble et le niveau de transformation nécessaire pour en révéler le potentiel ?
La méthode de Joconde IM part toujours de l’actif, jamais d’un usage prédéterminé. Chaque immeuble possède des caractéristiques propres, une histoire, des contraintes et des possibilités qui ne se révèlent qu’à travers une analyse approfondie. L’enjeu est d’identifier, dans son environnement immédiat, l’usage le plus pertinent et le projet de transformation susceptible de le rendre pleinement compétitif.
Cette analyse croise quatre dimensions.
La première concerne la demande et les valeurs observables sur le micro-marché. La deuxième porte sur les caractéristiques intrinsèques du bâtiment, notamment sa structure, sa luminosité et sa capacité de reconfiguration. La troisième intègre les contraintes réglementaires et les autorisations d’urbanisme. Enfin, la quatrième consiste à examiner l’équation économique complète, qui comprend les travaux, les délais, les aléas et la liquidité de sortie.
La faisabilité technique et opérationnelle est donc étudiée dès la construction du prix d’acquisition.
Le niveau d’intervention résulte de cette confrontation entre potentiel et risque. Un repositionnement ciblé peut parfois suffire ; ailleurs, une restructuration lourde ou une conversion d’usage est nécessaire.
La conviction de Joconde IM est qu’une transformation réussie n’est pas nécessairement la plus spectaculaire : c’est celle qui répond avec précision au marché, justifie les capitaux mobilisés et permet de construire une valeur durable.
Après trois millésimes consacrés à cette stratégie value-added, quelles convictions se sont renforcées chez Joconde (ex-Jerikho) et qu’avez-vous fait évoluer dans votre manière de sélectionner et de restructurer les actifs parisiens ?
Après trois millésimes, la conviction fondatrice de Joconde IM s’est renforcée : la création de valeur se décide en grande partie à l’acquisition et se concrétise dans l’exécution.
Un prix d’entrée pertinent, une thèse de transformation lisible et une maîtrise opérationnelle de bout en bout restent indissociables. Cette constance se traduit par une stratégie concentrée sur Paris intra-muros et sur des actifs de bureaux, résidentiels ou hôteliers présentant un potentiel de repositionnement.
Cette stratégie s’inscrit désormais dans une expérience significative : au 30 septembre 2026, la gamme de fonds value-added représentait trois fonds, 26 actifs en portefeuille et plus de 300 millions d’euros de volume d’investissement immobilier engagé.
Cette montée en puissance ne modifie pas le principe de sélectivité ; elle renforce au contraire l’importance d’une analyse approfondie, actif par actif, de la faisabilité des opérations.
L’expérience a conduit Joconde IM à affiner encore ses exigences sur la robustesse des budgets de travaux, le calendrier des autorisations, les hypothèses de commercialisation et les scénarios de cession. La société privilégie les dossiers dans lesquels les équipes peuvent agir concrètement sur les déterminants de la valeur.
Le véritable savoir-faire ne consiste pas seulement à identifier une opportunité : il consiste à transformer une conviction d’investissement en résultat, en maîtrisant les risques tout au long du parcours.
Votre troisième millésime réunit des opérations très différentes, de la transformation d’un hôtel particulier avenue Hoche en bureaux prime à plusieurs conversions de bureaux en logements. Que révèle cette diversité sur votre approche ?
Cette diversité est l’expression directe d’une stratégie sur mesure. Joconde IM ne recherche pas une typologie unique d’immeubles ; elle recherche des situations dans lesquelles un actif peut trouver un meilleur usage et un positionnement plus pertinent sur son marché.
Au 5, avenue Hoche, les qualités d’un hôtel particulier et son environnement peuvent justifier un repositionnement en bureaux prime. Ailleurs, la conversion de bureaux devenus inadaptés en logements peut mieux répondre aux besoins d’un quartier.
L’analyse se construit donc à l’échelle de chaque immeuble : comprendre ce que son patrimoine dissimule, définir les travaux adaptés, sécuriser les conditions de réalisation et anticiper la valeur de sortie. Cette capacité à passer d’une lecture immobilière à un projet concret, sans modèle standardisé, est au cœur du savoir-faire développé par Joconde sur le marché parisien.
La diversité des opérations n’est pas une dispersion stratégique. Elle permet de mobiliser plusieurs leviers de création de valeur au sein d’un même millésime, tout en conservant un socle commun : une spécialisation géographique affirmée, une sélection rigoureuse des actifs et une exécution opérationnelle intégrée.
La cohérence du portefeuille repose d’abord sur la qualité des thèses d’investissement, et non sur l’uniformité des usages.
De l’identification d’une opportunité jusqu’à la cession de l’actif, vous avez fait le choix d’intégrer l’ensemble de la chaîne de valeur immobilière. En quoi cette maîtrise en interne fait-elle la différence ?
Dans une stratégie value-added, l’intégration de la chaîne de valeur est un avantage déterminant. Le groupe Joconde a organisé son expertise immobilière autour de quatre fonctions complémentaires : sourcing exclusif et investissement, asset management expert, maîtrise d’ouvrage intégrée et cessions stratégiques.
Cette organisation permet à Joconde IM de relier, sans rupture, la sélection de l’opération, sa transformation et son arbitrage.
Le sourcing est confié à une équipe dédiée, dont c’est le métier exclusif, afin d’identifier et de sécuriser les opérations dans des conditions d’acquisition pertinentes. Dès l’origine, l’asset management et la maîtrise d’ouvrage confrontent la thèse d’investissement à la réalité de l’actif : demande locative, contraintes techniques, cahier des charges, enveloppe de travaux et calendrier.
Pendant l’exécution, ces mêmes expertises accompagnent le repositionnement et le pilotage des risques. La stratégie de cession, pensée dès l’entrée en portefeuille, guide les décisions jusqu’à la sortie.
La différence ne tient donc pas seulement à l’internalisation des compétences, mais à leur mobilisation autour d’une conviction commune. Cette continuité favorise la réactivité, la cohérence des arbitrages et l’alignement entre la stratégie annoncée et sa réalisation.
Elle reflète l’ADN de Joconde : conjuguer l’exigence institutionnelle et l’agilité entrepreneuriale pour faire d’une opportunité identifiée une création de valeur effective, dans l’intérêt des investisseurs et des partenaires.
